HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ ĐẤT KHÔNG CÔNG CHỨNG , CÓ HIỆU LỰC PHÁP LUẬT?

Hợp đồng mua bán nhà đất

“Xin được luật sư hướng dẫn cách làm lại giấy tờ nhà, đất cho gia đình tôi trong trường hợp như sau: Ba mẹ tôi có mua 01 căn nhà ở Phường 3, Quận Gò Vấp, Tp.HCM của một người hàng xóm kế bên thửa đất được cấp của ba mẹ tôi trước đây, cách đây tầm 10, 11 năm gì đó? Hợp đồng này, tuy vẫn được lập bằng văn bản (có giấy tờ rỏ ràng, về giá cả cũng như thông tin các bên), nhưng hợp đồng nêu trên ba mẹ tôi và chủ cũ không thực hiện việc công chứng, chứng thực như quy định của Nhà nước. Việc thanh toán đã hoàn tất tại thời điểm hai bên ký giấy mua bán, và căn nhà trên cũng chưa được sang tên, vẫn giữ nguyên hiện trạng nhà cấp 4, ba mẹ tôi chưa có nhu cầu xây mới, nên chỉ sửa chửa nhỏ và cho sinh viên thuê. Hiện nay, do có nhu cầu bán lại nên gia đình tôi muốn làm lại giấy tờ để thể hiện việc đứng tên chính chủ của mình, nhưng bên  bán đã chuyển đi nơi khác và không thể liên hệ được để tiến hành công chứng và sang tên theo quy định. Vậy trường hợp của gia đình tôi sẽ giải quyết theo hướng nào? Nhà, đất của tôi tại đây không có tranh chấp, vẫn đóng thuế sử dụng nhà đất đầy đủ theo quy định, có điều người thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai lại ghi tên chũ cũ trước đây? Cảm ơn luật sư.” _Bạn Đinh Quỳnh đã gửi câu hỏi.

Luật sư tư vấn:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi những thắc mắc của bạn đến chuyên mục tư vấn pháp luật của Công ty Luật Ta Pha. Với những thông tin bạn cung cấp  Legal team  xin đưa ra ý kiến tư vấn cho bạn như sau:

Cơ sở pháp lý:

– Luật Đất đai 2013;

– Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai;

– Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi các nghị định hướng dẫn Luật Đất đai;

– Bộ luật Dân sự 2015;

Theo đó, đối với trường hợp mua bán nhà, đất của gia đình bạn, sẽ thuộc trường hợp mua bán bằng giấy tờ viết tay, vì chưa tiến hành công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán. Nhưng vì bạn không cung cấp thông tin chính xác ngày- tháng – năm mua bán căn nhà nêu trên, bạn chỉ có nêu mua cách đây 10 hay 11 năm gì đó, thì sẽ rơi vào năm 2008 hoặc 2009 nên chúng tôi xin được đưa ra ý kiến tư vấn như sau:

Trường hợp thứ nhất: Nếu việc mua bán của gia đình bạn được tiến hành trước ngày 01/01/2008 thì Gia đình bạn chỉ cần tiến hành làm hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại UBND Quận Gò Vấp hoặc Văn phòng đăng ký đất đai mà không quan tâm tới việc Hợp đồng mua bán có công chứng hay không, vì theo quy đinh tại: Khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung bởi khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP) thì có 02 trường hợp người dân mua bán đất bằng giấy viết tay được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất:

Trường hợp 1: Nhận chuyển nhượng từ trước ngày 01/01/2008;

Và trường hợp thứ hai: Gia đình bạn thực hiện việc mua bán từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/07/2014 và có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 thì vẫn sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định.

Trường hợp 2: Nhận chuyển nhượng từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/07/2014 và có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013.

Theo quy định của pháp luật: Khi mua bán nhà đất thì cần phải công chứng hợp đồng nếu không hợp đồng sẽ bị vô hiệu. Tuy nhiên pháp luật còn có quy định về hợp pháp hóa hợp đồng mua bán nhà đất không công chứng.

* Hợp đồng mua bán nhà đất phải công chứng:

Theo quy định tại: điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng, trừ:

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản.

“Khoản 3 – Điều 167 Luật Đất đai 2013:

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;”

Theo đó, hợp đồng mua bán nhà đất là hợp đồng yêu cầu phải tuân thủ về hình thức (Khi mua bán nhà đất thì phải công chứng hợp đồng mua bán). Nếu hợp đồng mua bán nhà đất mà không công chứng thì là hợp đồng vô hiệu (không có hiệu lực). Tham khảo bài viết về mua, bán nhà đất tại: http://taphalaw.com/thu-tuc-mua-ban-nha-dat-moi-nhat-2019.html

Mặt khác, khi sang tên Sổ đỏ mà không có hợp đồng công chứng thì không thể làm thủ tục sang tên được.

* Hợp đồng không công chứng có thể có hiệu lực?
Hiện nay, việc mua bán nhà đất mà các bên không công chứng hợp đồng còn khá phổ biến. Giống với trường hợp của bạn Đinh Quỳnh, ngụ tại Quận Gò Vấp nêu ra ở trên. Vậy nên khi thực hiện thủ tục sang tên , xin cấp “Sổ đỏ” thì không thực hiện được. Trong trường hợp này cần phải công chứng hợp đồng chuyển nhượng tại tổ chức công chứng để hoàn thiện hồ sơ sang tên “Sổ đỏ”.

Tuy nhiên, có nhiều trường hợp bên bán đã chuyển đi nơi khác và không thể liên hệ được để đi công chứng thì có thể hợp pháp hóa hợp đồng mua bán nhà đất theo hướng sau:

Khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”.

“Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”

Như vậy, hợp đồng mua bán nhà đất mà các bên chưa công chứng thì vẫn có hiệu lực nếu một trong các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng.

– Để hợp đồng mua bán nhà đất không có công chứng thì bên mua hoặc bên bán hoặc cả hai bên yêu cầu thì Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng và các bên không phải thực hiện việc công chứng.

Lưu ý: Khi nộp đơn yêu cầu Tòa án công nhận thì người yêu cầu phải có giấy tờ, chứng minh việc thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng (có thể là giấy giao nhận tiền, biên lai, thông tin chuyển khoản qua ngân hàng…).

Trên thực tế, nếu có đầy đủ hai bên thì nên thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng tại tổ chức công chứng vì nhanh và hồ sơ dễ thực hiện hơn việc yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng.

 

Trên đây là ý kiến tư vấn của  Legal team về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo. Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng. 

 

 

 

Bientapvien.