TƯ VẤN ĐƠN PHƯƠNG CHẤM DỨT HỢP ĐỒNG THUÊ TÀI SẢN

Nội dung vụ việc:

Ngày 09/4/2019, ông Võ Ngọc A và ông Phan Thanh B ký kết Hợp đồng cho thuê quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở (“Hợp đồng”) đối với tài sản thuê là nhà số 21 tầng 1 + 2, chung cư 145, phường Bến Thành, Quận 1, TP. HCM tại Phòng Công chứng số 3. Ngày 10/4/2019, hai bên ký Biên bản thoả thuận sửa đổi một phần nội dung hợp đồng. Theo đó, các bên thỏa thuận giá thuê là 175.000.000 đồng/tháng, tiền đặt cọc là 279.000.000 đồng, thời hạn thuê là 05 năm kể từ ngày 09/4/2019.

Trong quá trình thực hiện Hợp đồng, kể từ tháng 7/2019 ông Phan Thanh B đã không thực hiện nghĩa vụ thanh toán tiền thuê nhà theo thỏa thuận trong Hợp đồng. Ngoài ra, ông B còn tự ý cho thuê lại một phần tài sản thuê mà không được sự đồng ý của ông A.

Yêu cầu của Khách hàng: Khách hàng – ông Võ Ngọc A yêu cầu Luật sư tư vấn về việc chấm dứt Hợp đồng thuê tài sản với ông Phan Thanh B; đồng thời tư vấn đối với vụ án mà ông B khởi kiện tại Tòa án nhân dân Quận 1.

Nội dung tư vấn:

(1) Luật sư đã tư vấn, hỗ trợ soạn thảo văn bản giúp Khách hàng thực hiện các thủ tục cần thiết để đơn phương chấm dứt Hợp đồng theo thỏa thuận trong Hợp đồng và đúng quy định pháp luật:

– Ngày 10/9/2019, ông Võ Ngọc A đã gửi Thông báo đơn phương chấm dứt Hợp đồng thuê nhà đến ông Phan Thanh B, lý do chấm dứt hợp đồng là do ông B đã vi phạm hợp đồng thuộc trường hợp hai bên đã thỏa thuận, và cũng là hành vi vi phạm nghiêm trọng hợp đồng, đó là: Bên thuê đã vi phạm nghĩa vụ thanh toán quá 03 tháng liên tiếp; vi phạm nghĩa vụ về việc cho bên thứ ba thuê lại một phần diện tích tài sản thuê. Theo đó, ông A yêu cầu ông B bàn giao lại tài sản thuê vào ngày 10/10/2019. Việc gửi và nhận Thông báo được Thừa phát lại lập vi bằng ghi nhận.

– Tuy nhiên, đến thời hạn bàn giao, bên thuê không có thiện chí hợp tác; khóa cửa không cho ông A lấy lại tài sản thuê; đồng thời cũng không thanh toán tiền thuê nhà.

– Đến ngày 15/10/2019, ông Võ Ngọc A nhận được thông tin ông Phan Thanh B đã khởi kiện tại Tòa án nhân dân Quận 1 yêu cầu: (1) Hủy bỏ Hợp đồng; (2) Buộc ông A bồi thường thiệt hại với lý do: Ông A đã che giấu thông tin Chung cư 145 đã có quyết định sửa chữa kết cấu ô văng ban công nguy hiểm, dẫn đến việc ông B đầu tư sửa chữa sau khi thuê nhưng không thể đưa vào kinh doanh. Số tiền yêu cầu là: 1.500.000.000 VNĐ bao gồm trả tiền đặt cọc, 02 tháng tiền thuê nhà và tiền xây dựng, sửa chữa, cải tạo, đầu tư kinh doanh.

(2) Luật sư tư vấn phương án để Khách hàng tham gia tố tụng tại Tòa án:

– Tư vấn soạn văn bản trình bày ý kiến của Khách hàng – bị đơn đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn: Không đồng ý với toàn bộ nội dung yêu cầu khởi kiện.

– Tư vấn cho ông Võ Ngọc A có yêu cầu phản tố với nội dung yêu cầu Tòa án buộc ông Phan Thanh B trả lại toàn bộ tài sản thuê, thanh toán tiền thuê nhà tính từ tháng 7/2019 đến thời điểm Tòa án xét xử sơ thẩm, đồng thời cấn trừ số tiền đặt cọc vào tiền thuê.

– Cử Luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho Khách hàng tại phiên tòa sơ thẩm. Ngày 19/9/2020, tại phiên toà sơ thẩm, Luật sư trình bày luận cứ nêu căn cứ pháp lý và trình bày, phân tích chứng cứ để bảo vệ ý kiến và yêu cầu phản tố của bị đơn, cụ thể như sau:

(i) Căn cứ nội dung Hợp đồng thuê mà các bên đã ký và Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà số 12**/2008/UB-GCN, Ông Võ Ngọc A không có nghĩa vụ phải thông báo về việc cơ quan quản lý Nhà nước sửa chữa ban công và các công trình xuống cấp bởi lẽ diện tích sửa chữa không thuộc quyền sở hữu của ông, không nằm trong diện tích thuê; Do đó, yêu cầu khởi kiện của ông B là không có căn cứ;

(ii) Theo thỏa thuận trong Hợp đồng: “Bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt Hợp đồng trong trường hợp bên thuê không trả tiền thuê nhà ở từ 01 tháng trở lên”.

(iii) Căn cứ Điều 482 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về trả tiền thuê thì việc ông Phan Thanh B không thanh toán tiền thuê nhà 03 tháng liên tiếp là vi phạm nghiêm trọng Hợp đồng, thuộc trường hợp bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng.

Theo đó, Luật sư khẳng định Võ Ngọc A đã đơn phương chấm dứt hợp đồng đúng thỏa thuận của các bên và quy định pháp luật. Vì vậy, Luật sư đề nghị Tòa án bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn – ông Phan Thanh B, chấp nhận toàn bộ ý kiến và yêu cầu phản tố của bị đơn.

Kết quả giải quyết tranh chấp: Toà án chấp nhận quan điểm và đề nghị của Luật sư, tuyên xử không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là ông Phan Thanh B; chấp nhận toàn bộ yêu cầu phản tố của bị đơn là ông Võ Ngọc A.

(3) Ngày 30/9/2020, ông Phan Thanh B kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm, yêu cầu huỷ bản án sơ thẩm do Tòa án không đưa Công ty do ông Phan Thanh B làm chủ vào tham gia tố tụng với tư cách là người làm chứng. Tại giai đoạn này, TAPHALAW tiếp tục đại diện theo uỷ quyền tham gia giai đoạn phúc thẩm. Ngày 29/3/2021, tại phiên toà, Luật sư trình bày yêu cầu giữ y án sơ thẩm do việc đưa Công ty do ông Phan Thanh B làm chủ vào tham gia tố tụng với tư cách là người làm chứng là không cần thiết.

Kết quả giải quyết tranh chấp: Tòa án không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn là ông Phan Thanh B; y án sơ thẩm. Theo đó, TAPHALAW đã bảo vệ quyền lợi hợp pháp của ông A thành công xuyên suốt trong vụ kiện từ quá trình tư vấn ban đầu, đến giai đoạn giải quyết tranh chấp ở Tòa án cấp sơ thẩm, rồi phúc thẩm.