Hợp Đồng Đặt Cọc Và Mức Phạt Cọc Khi Các Bên Không Có Thỏa Thuận Trước?

Câu hỏi:

“Thưa luật sư Công ty luật Ta pha, Tôi thực hiện hợp đồng đặt cọc mua bán đất với bà Võ Phước Châu H. nhưng trong hợp đồng đặt cọc mua bán đất không có ghi mức cụ thể của việc phạt cọc (bồi thường hợp đồng), số tiền đặt cọc để thực hiện hợp đồng mua bán đất nói trên là 100.000.000 VNĐ (Một trăm triệu đồng). Nhưng hiện nay bên nhận cọc bà H. đã đơn phương chấm dứt hợp đồng và không thực hiện theo hợp đồng như đã giao kết với tôi. Vậy xin hỏi luật sư với quy định của pháp luật thì mức phạt cọc trong trường hợp này là bao nhiêu? Rất mong luật sư giải đáp thắc mắc này dùm tôi.

Xin cảm ơn luật sư!”.

Luật sư tư vấn:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi những thắc mắc của bạn đến chuyên mục tư vấn pháp luật của Công ty Luật Ta Pha. Với những thông tin bạn cung cấp Legal team đưa ra ý kiến tư vấn cho bạn như sau:

Thứ nhất: Khái niệm đặt cọc theo BLDS 2015

Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

Vậy nên, theo như thông tin bạn cung cấp, bà H. (bên nhận cọc) đã đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng đã giao kết trước đó với bạn vì thế bà H. phải trả cho bạn lại số tiền đặt cọc là 100.000.000 VNĐ (tài sản đặt cọc) và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc (mức phạt cọc ở đây là 100.000.000 VNĐ); nếu các bên không có thỏa thuận khác.

Các trường hợp đặt cọc mà không phải bồi thường khi không thực hiện đúng giao kết là khi hợp đồng, giao dịch đặt cọc đã ký kết nhưng bị vô hiệu

Giao dịch đặt cọc vô hiệu trong các trường hợp sau:

– Người tham gia đặt cọc không có năng lực hành vi dân sự

– Người tham gia giao dịch bị lừa dối, cưỡng ép

– Tài sản đặt cọc là loại tài sản pháp luật cấm lưu thông

– Nội dung giao dịch trái quy định của pháp luật

– Giao dịch đặt cọc không lập thành văn bản theo quy định.

Trong trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đã đặt cọc trả lại cho bên đặt cọc hoặc trừ vào phần nghĩa vụ của chủ tài sản đặt cọc. Nếu bên đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; còn nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, thực hiên hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Thứ hai: Mức phạt cọc và cách tính mức phạt cọc khi các bên không thỏa thuận:

Phạt cọc được hiểu là bên nhận đặt cọc vi phạm cam kết, không thực hiện hợp đồng đã xác lập thì ngoài việc phải trả lại tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc còn bị phạt một khoản tiền tương đương với giá trị tài sản đặt cọc. Các bên có thể thỏa thuận phạt cọc gấp 2 đến nhiều lần giá trị tài sản đặt cọc.

Đối tượng của phạt cọc chỉ có thể là tiền nhằm ổn định các quan hệ dân sự, chống việc lừa dối, đề cao trách nhiệm của các bên trong giao dịch dân sự, nên trường hợp mức phạt quá cao như gấp 1000 lần, 10.000 lần nhiều trường hợp sẽ bị vô hiệu. Pháp luật quy định khi các bên ký kết hợp đồng đặt cọc nhưng không thỏa thuận mức phạt cọc thì khi tranh chấp cách tính mức phạt cọc sẽ như sau:

1. Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng hoặc chỉ để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng hoặc vừa để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng vừa để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng thì bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện hoặc bị vô hiệu, thì phải chịu phạt cọc theo quy định tại  Điều 360 BLDS.
2. Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng, nếu trong quá trình thực hiện hợp đồng mới có sự vi phạm làm cho hợp đồng không được thực hiện hoặc mới phát hiện hợp đồng bị vô hiệu thì không phạt cọc. Việc giải quyết tranh chấp về vi phạm hợp đồng hoặc xử lý hợp đồng vô hiệu được thực hiện theo thủ tục chung.
3. Trong trường hợp các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định điều kiện nếu đặt cọc bị vô hiệu là hợp đồng cũng bị vô hiệu, thì hợp đồng đương nhiên bị vô hiệu khi đặt cọc đó bị vô hiệu. Việc xử lý đặt cọc bị vô hiệu và hợp đồng bị vô hiệu được thực hiện theo quy định tại Điều 131_Bộ luật dân sự 2015.

Trên đây là ý kiến tư vấn của  Legal team về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo. Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.