TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

Vấn đề tranh chấp: Tranh chấp về mức phạt vi phạm  hợp đồng trong Hợp đồng mua bán nhà ở giữa ông Ngô Văn Đ và Công ty A.

Nội dung vụ việc: Năm 2020, Ông Ngô Văn Đ và Công ty A ký 03 Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Giá trị Hợp đồng lần lượt là 25.926.000.000 đồng, 43.242.700.000 đồng, 25.926.000.000 đồng. Các bên thoả thuận việc thanh toán giá trị Hợp đồng sẽ được chia làm ba đợt. Ông Ngô Văn Đ đã thanh toán đúng hạn, đầy đủ Đợt 01 (30% giá trị ngay khi ký Hợp đồng), Đợt 02 (65% giá trị trong vòng 02 ngày kể từ ngày ký Hợp đồng). Đối với nghĩa vụ thanh toán Đợt 03 (05% giá trị trong vòng 07 ngày kể từ ngày có thông báo về việc cơ quan có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà), theo Thông báo của Công ty A, ông Ngô Văn Đ phát sinh nghĩa vụ thanh toán Đợt 3 đối với 03 Hợp đồng nêu trên từ ngày 26/4/2023. Tuy nhiên, vì lý do cá nhân nên ông Đ chưa đủ tiền để thanh toán. Sau đó, căn cứ vào các Hợp đồng đã ký thì Công ty A đã phạt vi phạm chậm thanh toán Đợt 3 là 1%/ngày đối với ông Đ. Tính đến ngày 17/5/2024, tiền phạt chậm thanh toán Công ty A yêu cầu ông Ngô Văn Đ thanh toán đối với 03 Hợp đồng trên là: 14.232.877.363 đồng.

Sau khi nhận được các Thông báo yêu cầu thanh toán tiền phạt vi phạm do chậm thanh toán từ Công ty A, vào các ngày 17/5/2024, 21/8/2024, 22/8/2024, ông Ngô Văn Đ đã thanh toán đầy đủ số tiền Đợt 3 đồng thời tạm thanh toán một phần số tiền phạt vi phạm với mức phạt là 0,5%/ngày.

Yêu cầu của khách hàng: Ông Ngô Văn Đ yêu cầu TAPHALAW tư vấn phương án thực hiện và cơ sở pháp lý để yêu cầu Công ty A giảm mức phạt chậm thanh toán cho cả 03 căn hộ về mức 0,05%/ngày.

Công việc luật sư đã làm:

(1) Luật sư đã nghiên cứu hồ sơ ông Ngô Văn Đ cung cấp, căn cứ Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được ký kết giữa các bên và các quy định pháp luật điều chỉnh Hợp đồng (Bộ luật Dân sự 2015; Luật Kinh doanh bất động sản 2014; Luật Nhà ở 2014; Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng 2010) để xác định có cơ sở hay không đối với yêu cầu của ông Ngô Văn Đ. Cụ thể xác định:

(i) Hiệu lực của điều khoản phạt vi phạm trong Hợp đồng?

Mặc dù, mức phạt vi phạm là 1%/ngày ông Đ xác định là quá cao. Tuy nhiên, theo khoản 2 Điều 418 Bộ luật Dân sự 2015 quy định mức phạt vi phạm do các bên thoả thuận. Ngoài ra, không còn quy định nào khác điều chỉnh mức phạt vi phạm tối đa trong Hợp đồng. Do đó, trường hợp này quy định mức phạt vi phạm 1%/ngày trong Hợp đồng là phù hợp với quy định pháp luật. Công ty A yêu cầu ông A thanh toán tiền phạt vi phạm hợp đồng do chậm thanh toán với mức phạt 1%/ngày là đúng theo thỏa thuận tại Hợp đồng và theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015.

(ii) Công ty A có vi phạm nghĩa vụ thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà hay không?

Khoản 7 Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có thoả thuận “Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở tuỳ thuộc vào quyết định của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền”. Do đó, Công ty A không vi phạm nghĩa vụ thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà.

(2) Từ nội dung phân tích tại mục (1), nhận thấy yêu cầu thanh toán tiền phạt vi phạm hợp đồng do chậm thanh toán với mức phạt 1%/ngày của Công ty A là có căn cứ, Luật sư đã tư vấn cho ông Ngô Văn Đ về thương lượng, đề xuất với Công ty A về việc giảm mức phạt vi phạm.

(3) Luật sư đã thực hiện Dự thảo văn bản đề nghị Công ty A giảm mức phạt vi phạm như Công ty A đã yêu cầu. Trong văn bản này, Luật sư đã phân tích, lập luận, nêu quan điểm giúp khách hàng thuyết phục Công ty A cân nhắc lại việc áp dụng chế tài phạt vi phạm hợp đồng.

Kết quả giải quyết: Công ty A sau khi nhận được Văn bản đề nghị từ phía Ông Đ do Luật sư soạn thảo, tư vấn, đã đề xuất buổi làm việc giữa Công ty A và Ông Đ. Ông Đ đã yêu cầu Luật sư TAPHALAW đại diện cho ông Đ tham gia trong buổi làm việc với Công ty A. Trong buổi làm việc, dựa trên những tư vấn và ý kiến đóng góp của Luật sư, Công ty A đã đồng ý điều chỉnh mức phạt vi phạm do chậm thanh toán về mức 0,05%/ngày. Ông Đ sẽ thực hiện việc thanh toán phần tiền phạt vi phạm còn lại tương ứng với mức phạt vi phạm là 0.05%/ngày cho Công ty A và Công ty A sẽ hỗ trợ ông Đ trong việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà. Kết quả giải quyết vướng mắc giữa hai bên đã có kết quả tốt đẹp theo mong muốn của ông Đ.