TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG THUÊ MẶT BẰNG

Vấn đề tranh chấp: Yêu cầu Toà án tuyên chấm dứt Hợp đồng thuê mặt bằng, buộc bị đơn thanh toán tiền thuê nhà, thanh toán tiền lãi chậm trả và bồi thường thiệt hại.

Nội dung vụ việc: Ngày 01/10/2019, Công ty P (Bên cho thuê) ký Hợp đồng thuê mặt bằng với Công ty M (Bên thuê), cho thuê mặt bằng là Kho và nhà xe cao tầng, tổng diện tích là 1.418m², tại Khu công nghiệp Tân Bình, thuộc Quận Tân Bình, Thành phố Hồ Chí Minh. Giá tiền thuê 01 tháng là 138.510.000 đồng, đã bao gồm VAT, chưa bao gồm chi phí về xử lý rác, điện, điện thoại và các chi phí khác. Thời hạn thuê là 05 năm tính từ ngày 01/10/2019. Công ty M đã đặt cọc cho Bên cho thuê số tiền là 415.530.000 đồng. Thời gian đầu thực hiện hợp đồng, Công ty M thực hiện nghĩa vụ thanh toán đầy đủ và đúng hạn. Tuy nhiên, kể từ tháng 11/2020, Công ty M không tiếp tục thực hiện nghĩa vụ thanh toán theo hợp đồng. Công ty P đã nhiều lần có văn bản cảnh báo vi phạm hợp đồng và yêu cầu Công ty M thực hiện nghĩa vụ thanh toán nhưng Công ty M không thực hiện. Khi Công ty P kiểm tra mặt bằng thì phát hiện nhân sự của Công ty M cũng không còn làm việc tại mặt bằng đã thuê. Nên Công ty P đã thông báo chấm dứt hợp đồng và sau đó đã khởi kiện yêu cầu Toà án (1) Tuyên bố chấm dứt Hợp đồng cho thuê mặt bằng giữa Công ty P và Công ty M; (2) Buộc Công ty M thanh toán tiền thuê nhà từ tháng 11/2020 đến tháng 5/2021, cụ thể: 967.570.000 đồng (Chín trăm sáu mươi bảy triệu năm trăm bảy mươi đồng); (3) Buộc Công ty M trả tiền lãi chậm trả  là 9%/năm đối với số tiền thuê nhà tương ứng với thời gian chậm trả, tổng cộng (Bảy mươi hai triệu bảy trăm mười bảy nghìn một năm năm mươi đồng); (4) Buộc Công ty M bồi thường thiệt hại đối với chi phí dọn dẹp và thu hồi mặt bằng, khởi kiện, tổng cộng 91.643.560 đồng (Chín mươi mốt triệu sáu trăm bốn mươi ba nghìn năm trăm sáu mươi đồng).

Công việc luật sư đã làm: (1) Tư vấn cho Công ty P phát hành văn bản yêu cầu Công ty M thực hiện nghĩa vụ thanh toán tiền thuê mặt bằng, tiền điện, tiền vận chuyển và tiền lãi chậm trả; đồng thời thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng và sẽ tiến hành thu hồi mặt bằng cho thuê; (2) Tư vấn thực hiện thu hồi mặt bằng thuê mà Công ty M đang bị khóa cửa, khi tiến hành thu hồi mặt bằng Công ty P thuê thừa pháp lại lập vi bằng để ghi nhận lại hiện trạng mặt bằng thuê khi thu hồi, sau đó mới tiến hành khởi kiện; (3) Tư vấn cho Công ty M chuẩn bị hồ sơ khởi kiện và đại diện theo uỷ quyền bảo vệ cho Công ty P tham gia phiên toà xét xử sơ thẩm. Tại phiên tòa, Luật sư trình bày yêu cầu khởi kiện, nêu căn cứ pháp lý và trình bày, phân tích các chứng cứ để chứng minh, cụ thể như sau:

(i) Do trong quá trình thực hiện hợp đồng, Công ty M vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền thuê mặt bằng, là hành vi vi phạm nghiêm trọng hợp đồng. Do đó, Luật sư xác định Công ty P có quyền căn cứ vào các Điều 481, 428 Bộ luật dân sự năm 2015 và chứng cứ là thỏa thuận tại Điều 4 Hợp đồng đã ký để đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng; việc Công ty P đơn phương chấm dứt là đúng quy định của pháp luật, cần được bảo vệ, Tòa án có đủ căn cứ, chứng cứ tuyên chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng theo yêu cầu của Công ty P.

(ii) Đối với các yêu cầu khởi kiện về thanh toán tiền thuê mặt bằng, thanh toán tiền lãi chậm thanh toán, và thanh toán tiền bồi thường, Luật sư xác định Công ty M có hành vi vi phạm nghĩa vụ thanh toán, gây thiệt hại thực tế cho Công ty P, nên căn cứ vào quy định tại Điều 306 của Luật Thương mại 2005, Điều 474, Điều 482 Bộ luật Dân sự 2015 và các chứng cứ là các văn bản yêu cầu Công ty M thanh toán tiền thuê, di dời tài sản trả lại mặt bằng, Vi bằng do Công ty P lập. Luật sư đã đề nghị Tòa án chấp nhập toàn bộ yêu cầu khởi kiện của Công ty P. Do Công ty P đồng ý cấn trừ số tiền đặt cọc mà Công ty M đã đặt cọc vào số tiền thuê mà Công ty M phải trả, nên Luật sư đề nghị Tòa án tuyên xử tổng số tiền Công ty M phải thanh toán là 732.944.860 đồng.

Kết quả giải quyết tranh chấp: Tháng 3/2023, Toà án có Bản án sơ thẩm, bản án đã chấp nhận quan điểm và yêu cầu của Luật sư, quyết định: (1) Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn; (2) Tuyên bố chấm dứt Hợp đồng thuê mặt bằng giữa Công ty P và Công ty M; (3) Buộc Công ty M phải thanh toán cho Công ty P tổng số tiền là 732.944.860 đồng, trong đó tiền thuê nhà sau khi bù trừ tiền đặt cọc còn là: 554.040.000 đồng, tiền lãi chậm thanh toán tiền thuê là 87.261.300 đồng, bồi thường thiệt hại thức tế phát sinh là tiền chi phí dọn dẹp, số tiền là: 74.843.560 đồng, thiệt hại về chi phí lập vi bằng số tiền là: 16.800.000 đồng.