TƯ VẤN VỀ VIỆC NHẬN THỪA KẾ BẤT ĐỘNG SẢN CHO NGƯỜI GỐC VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI

Nội dung vụ việc:

Ông Đặng Hoàng M và bà Trần Kim N có hai người con chung là anh Đặng Trần K và anh Đặng Trần H. Trong thời gian sống chung, ông M và bà N tạo lập được khối tài sản gồm: (1) Nhà biệt thự tại số 12 đường T, quận A, thành phố P, diện tích 150m2, giá trị ước tính trên thị trường là 22 tỷ đồng (sau đây gọi tắt là “Nhà đất số 12”); (2) Căn hộ cao cấp có diện tích 100m2 tại cao ốc KG, thuộc dự án khu phức hợp AP, thành phố D, giá trị ước tính 17 tỷ đồng (sau đây gọi tắt là “Căn hộ KG”).

Năm 2010, anh K xuất cảnh đi du học tại Hoa Kỳ, sau đó ở lại làm việc, mang quốc tịch Hoa Kỳ và thôi quốc tịch Việt Nam. Kể từ khi anh K sang nước ngoài, anh H và vợ con sống cùng ông M, bà N tại Nhà đất số 12. Căn hộ KG được cho thuê.

Năm 2020, ông M mất, đầu năm 2024, bà N mất (cả hai ông bà đều không có di chúc).

Ngày 20/7/2024, anh K nhận được quyết định của Công ty điều chuyển anh từ Hoa Kỳ về làm việc tại thành phố P trong thời gian 03 năm.

Do không có nhà ở Việt Nam, cho nên anh K phải thuê căn hộ tại thành phố P trong hơn 4 tháng qua để sinh hoạt và thuận tiện cho việc đi lại. Nhận thấy, khả năng tài chính để tiếp tục thuê nhà để sinh sống và làm việc trong 03 năm là không đảm bảo, Anh K đã nhiều lần yêu cầu anh H phân chia di sản thừa kế của ông M, bà N, trong đó đề nghị được hưởng hiện vật là Nhà đất số 12. Tuy nhiên, anh H không đồng ý với lý do vợ chồng anh và các con đang sống trong căn nhà này.

Yêu cầu của khách hàng:

Liên hệ với TAPHALAW, anh K đề nghị Luật sư tư vấn phương án để anh được thừa kế Nhà đất số 12, nhằm thuận tiện đi lại, làm việc trong thời gian quay về Việt Nam và các kế hoạch công việc dài hạn.

Công việc Luật sư TAPHALAW đã thực hiện:

Luật sư TAPHALAW đã thẩm định hồ sơ, đánh giá yêu cầu, tài liệu mà ông K cung cấp, đối chiếu với quy định pháp luật hiện hành. Sau khi đánh giá, Luật sư đã tư vấn cho anh K về quyền thừa kế của người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài đối với di sản thừa kế là bất động sản tại Việt Nam, các phương án xử lý yêu cầu tư vấn của anh và các ưu điểm, hạn chế của từng phương án.

1. Trường hợp nhận thừa kế Nhà đất số 12: Căn cứ quy định tại Luật Nhà ở năm 2023 và các văn bản có liên quan, Luật sư đã xác định pháp luật hiện hành chỉ cho phép cá nhân nước ngoài được nhận thừa kế nhà ở thương mại trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở không thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh. Xét thấy, (i) Nhà đất số 12 là nhà ở riêng lẻ, không phải nhà ở thương mại trong dự án đầu tư, và (ii) anh K mang quốc tịch Hoa Kỳ, cho nên không thể xác lập quyền sở hữu đối với căn nhà này. Do vậy, anh K chỉ được yêu cầu anh H thanh toán giá trị kỷ phần thừa kế của anh K trong Nhà đất số 12, sau đó anh K cân nhắc mua nhà ở thương mại trong dự án đầu tư khác tại Thành phố P.

2. Trường hợp nhận thừa kế căn hộ KG: Căn cứ quy định tại điểm c khoản 2 Điều 20 Luật Nhà ở năm 2023 và các văn bản liên quan, anh K được quyền sở hữu tài sản này với thời hạn không quá 50 năm kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận, có thể gia hạn một lần với thời hạn không quá 50 năm nếu có nhu cầu.

Tuy nhiên, căn hộ KG tọa lạc tại thành phố D – khá xa nơi anh K dự kiến sinh sống và làm việc, đồng thời tài sản này đang được cho thuê. Do đó, Luật sư tư vấn thêm phương án cho anh K là: (i) Nhận thừa kế và xác lập quyền sở hữu căn hộ KG, sau đó (ii) Chuyển nhượng căn hộ này và mua nhà ở thương mại trong dự án đầu tư khác tại thành phố P. Luật sư cũng lưu ý anh K phải tuân thủ các quy định về việc thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết về việc bán và điều kiện bán căn hộ này, do bên thuê sẽ được quyền ưu tiên mua nếu đã thanh toán đủ tiền thuê nhà.

Kết quả giải quyết vụ việc: 

Sau khi được Luật sư tư vấn, đồng thời trao đổi với anh H và bên thuê căn hộ KG, các bên đã thống nhất thực hiện theo phương án như sau: (i) Thỏa thuận phân chia di sản thừa kế trên cơ sở đảm bảo quyền lợi của các bên, công sức đóng góp, công sức chăm sóc, nuôi dưỡng cha mẹ, nhu cầu thực tế của các bên: Anh H được nhận Nhà đất số 12, anh K được nhận căn hộ KG; (ii) Luật sư TAPHALAW đã soạn thảo văn bản thỏa thuận, ghi nhận các nội dung được các bên thống nhất. Luật sư cũng đề nghị các bên yêu cầu công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế, các bên đã đồng ý ký kết và văn bản trên đã được công chứng để làm cơ sở thực hiện việc cập nhật biến động đối với các tài sản; (iii) Sau khi được cập nhật biến động nhận thừa kế căn hộ KG, anh K đã chuyển nhượng căn hộ này cho bên thuê với giá trị chuyển nhượng là 17 tỷ đồng. Sau đó anh K chọn một số căn hộ mới tại thành phố P để mua, và nhờ Luật sư tiếp tục tư vấn, thẩm định về pháp lý cũng như các thủ tục liên quan để hoàn thành việc mua các căn hộ này.