Trình tự, thủ tục ủy quyền bán nhà khi không có mặt ở Việt Nam, mà vẫn bảo đảm tính chất pháp lý cũng như không bị lừa tiền?

Câu hỏi:

“Kính gửi  luật sư Công ty Ta pha, tôi có một căn nhà tọa lạc ở Quận Tân Bình, Tp.HCM. Nay gia đình tôi đi định cư ở nước ngoài, nên muốn bán căn nhà này nhưng chưa biết trình tự thủ tục để ủy quyền bán căn nhà này như thế nào. Tôi muốn có sự chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ thủ tục cần thiết trước khi rời Việt Nam. Rất mong nhận được sự tư vấn của luật sư, giải đáp thắc mắc trên cho tôi. Căn nhà trên hiện tôi đang cho (vợ chồng em gái vợ, cùng hai đứa con của em gái vợ sinh sống, quản lý dùm tôi) tôi đang có dự định ủy quyền lại cho em rể bán căn nhà đó. Mong muốn sớm nhận được câu trả lời của luật sư, cảm ơn luật sư!”.

Luật sư tư vấn:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi những thắc mắc của bạn đến chuyên mục tư vấn pháp luật của Công ty Luật Ta Pha. Với những thông tin bạn cung cấp bộ phận Legal team đưa ra ý kiến tư vấn cho bạn như sau:

Thứ nhất: Chúng ta nên hiểu rõ, và phân biệt sự khác nhau giữa giấy ủy quyền và hợp đồng ủy quyền để bạn có thể bán căn nhà của mình khi không có mặt ở Việt Nam, mà vẫn có thể đảm bảo tính pháp lý cũng như không bị lừa dối khi ủy quyền bán nhà:

• Giấy ủy quyền là một văn bản pháp lý trong đó ghi nhận việc người ủy quyền chỉ định người được ủy quyền đại diện mình thực hiện một hoặc nhiều công việc trong phạm vi quy định tại giấy ủy quyền. Giấy ủy quyền được coi là một hình thức ủy quyền theo Bộ Luật Dân sự Việt Nam, mà tùy theo hoàn cảnh, có thể là bắt buộc phải có để người được ủy quyền có đủ thẩm quyền đại diện cho người ủy quyền. Đa số các trường hợp được ủy quyền bằng giấy ủy quyền đều đòi hỏi phải được công chứng, chứng thực hoặc có con dấu của pháp nhân (nếu là ủy quyền giữa các cá nhân trong pháp nhân).

Đối với Giấy ủy quyền thì không cần sự tham gia của bên nhận ủy quyền (ủy quyền đơn phương). Việc lập giấy ủy quyền không đòi hỏi bên nhận ủy quyền phải đồng ý và không có giá trị bắt buộc bên nhận ủy quyền phải thực hiện các công việc ghi trong giấy.

Và người được ủy quyền chỉ được thực hiện các công việc và hưởng các quyền trong phạm vi quy định của giấy ủy quyền. Trong trường hợp người được ủy quyền có hành vi vượt quá phạm vi đó thì phải chịu trách nhiệm cá nhân đối với phần vượt quá. Trong trường hợp đó là giao dịch dân sự thì đây còn là căn cứ để tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu theo quy định của Bộ Luật Dân sự Việt Nam.

Ngược lại, người ủy quyền có thể thừa nhận hành vi vượt quá phạm vi ủy quyền của người được ủy quyền sau khi hành vi đó đã xảy ra. Trong trường hợp này, hành vi đó được coi là phù hợp với phạm vi ủy quyền mà không cần sửa đổi bổ sung giấy ủy quyền, tuy nhiên, nó sẽ không còn được coi là căn cứ tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu và người ủy quyền phải chịu hoàn toàn trách nhiệm đối với hành vi mà mình đã thừa nhận đó.

Thứ hai: Đối với Hợp đồng ủy quyền:

• Theo điều 562 Bộ luật Dân sự 2015, Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

Hợp đồng ủy quyền đòi hỏi phải có sự tham gia ký kết của cả bên ủy quyền và bên nhận ủy quyền; đối với Giấy ủy quyền thì không cần sự tham gia của bên nhận ủy quyền (ủy quyền đơn phương). 

Như vậy về bản chất thì hai hình thức ủy quyền này tương tự nhau tuy nhiên xuất phát từ ý chí tham gia của các chủ thể mà quyền và nghĩa vụ phát sinh sẽ có sự khác nhau từ hai hình thức này.

Căn cứ vào các quy định nêu trên,  bạn có thể ủy quyền cho em rể mình bán căn nhà đó. Việc ủy quyền phải được lập thành văn bản và được công chứng (bạn nên tiến hành soạn thảo Hợp đồng ủy quyền có công chứng của cơ quan có thẩm quyền).

Về nội dung ủy quyền bạn cần phải lưu ý những nội dung sau:

– Thông tin về cá nhân của người ủy quyền và người nhận ủy quyền;

– Phạm vi ủy quyền, thời hạn ủy quyền;

– Quyền và nghĩa vụ của bên nhận ủy quyền;

– Quyền và nghĩa vụ của bên ủy quyền;

– Đơn phương chấm dứt Hợp đồng ủy quyền.

Để giảm thiểu rủi ro, bạn cần tham khảo thêm các nội dung sau, để có thể đưa vào Hợp đồng ủy quyền:

– Chỉ ủy quyền cho người mình biết rõ về tư cách, đạo đức của họ. Nếu người nhận ủy quyền chưa có kinh nghiệm thì nên tham khảo ý kiến tư vấn của những người có chuyên môn trong công tác pháp luật.

– Việc thanh toán chỉ được thực hiện ở ngân hàng, nếu có thể thì người mua sẽ thanh toán (chuyển khoản) trực tiếp vào tài khoản của bạn thay vì thanh toán cho người nhận ủy quyền.

– Thời điểm bàn giao tài sản (nhà) chỉ thực hiện khi bên mua đã thanh toán đầy đủ số tiền mua nhà cho bên bán.

Trên đây là ý kiến tư vấn của  Legal team về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo. Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Bientapvien.